안녕하세요, 신지수 변호사입니다.

소규모재건축이나 재개발 사업 과정에서 여러 사정으로 분양신청을 하지 않아 '현금청산 대상자'가 되는 분들이 계십니다. 이때 조합 측은 자신들이 정한 종전 감정평가액을 기준으로 자산을 매수하겠다며 매도청구 소송을 제기하곤 하는데요.

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문제는 조합이 제시하는 금액이 실제 자산 가치나 향후 재건축으로 발생할 '개발이익'을 제대로 반영하지 못하는 경우가 많다는 점입니다.

오늘 소개해 드릴 제가 직접 수행한 성공 사례는 조합이 2억 4,250만 원을 주겠다며 제기한 매도청구 소송에서, 치열한 법리 다툼 끝에 2억 8,400만 원으로 증액을 이끌어내며 모든 피고들에 대해 조합 감정가 대비 약 16% 높은 금액으로 자산 가치를 인정받은 사례입니다.

1. 사건의 발단: "조합의 일방적인 저평가 통보"

원고인 소규모재건축 정비사업조합은 분양신청을 하지 않은 피고(의뢰인들)에게 손실보상 협의를 요청하며, 기존 감정가인 2억 4,250만 원에 협의할 것을 요구했습니다. 만약 응하지 않을 경우 매도청구 소송을 진행하겠다는 통지서와 함께 실제로 소송을 제기해 왔지요.

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의뢰인들은 조합의 일방적인 저평가에 억울함을 호소하셨고, 저는 피고들을 대리하여 소송에 임하게 되었습니다.

2. 주요 쟁점: 개발이익 반영과 가치형성요인의 치열한 공방

재건축 매도청구 소송에서 법원이 인정하는 '시가'란, 단순히 노후되어 철거될 현재 상태의 가격이 아닙니다.

"재건축 사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 객관적 가격"을 의미합니다.

저는 재판 과정에서 조합 측 감정평가의 문제점을 조목조목 반박했습니다.

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개발이익의 현실화 주장: 시가 기준시점에 현실화·구체화된 개발이익이 실거래가에 충분히 반영되어야 함을 피력했습니다.

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비교사례 선정의 부적절성 지적: 감정인이 선정한 비교 대상 아파트가 우리 자산의 입지 조건, 세대수, 도로 접근성 등 가치형성요인을 온전히 반영하지 못했다는 점을 파고들며 재감정 및 보완촉탁 절차를 이끌어냈습니다.

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다양한 쟁점의 유기적 결합: 단순히 금액만 높여달라고 떼를 쓰는 것이 아니라, 근저당권 채무 공제 문제 등 기술적인 법리들을 촘촘하게 구성하여 재판부를 설득했습니다.

법원의 판단: "조합 청구 금액 대비 약 16% 증액 판결"

판결 내용: 한 피고 경우, 조합이 처음에 제안했던 2억 4,250만 원에서 증액된 2억 8,400만 원을 지급받음과 동시에 소유권을 이전하라는 판결을 받았습니다.