동작구 상도동 일대에서 공인중개사 사무실을 통해 임대차 계약을 체결한 임차인들이 전세금, 즉 임대차보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해를 겪고 있다는 사실이 확인되었습니다. 소중한 재산을 지키기 위해 노력했지만, 현재 임대인과의 연락 두절, 집의 경매 진행 등 최악의 상황에 직면해 계실 피해자분들이 많습니다.

​

피해자들의 불안과 고통에 깊이 공감하며, 법무법인 랜드로의 신지수 변호사는 이미 이러한 피해 사실을 인지하고 다수의 피해자분들과 집단 상담을 진행한 바 있으며, 현재 피해 회복을 위한 형사고소 및 법적 절차에 착수하고자 합니다.

​

해당 지역의 피해가 '무자본 갭투자' 전세사기일 가능성이 높습니다.

​

이번 상도동 일대의 전세금 미반환 사례는, 주택의 공시가치나 근저당권 설정액 등을 고려했을 때 임차인의 보증금 총액이 실제 매매가치를 훨씬 초과하는 소위 ​'무자본 갭투자' 방식의 전세사기일 가능성이 농후합니다.

해당 건물 및 토지의 공시가치와 설정된 근저당권 등을 종합적으로 고려할 때, 임차인들의 보증금 총합이 부동산의 실제 가치(매매가치)를 넘어서는 것으로 의심됩니다. 이는 임대인이 자기 자본 없이 오직 임차인의 보증금으로만 주택을 매수하여, 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었을 가능성을 시사합니다. 또한, 해당 지역의 공인중개사가 이러한 '깡통전세' 또는 '무자본 갭투자' 사실을 인지했거나, 혹은 충분히 알 수 있었음에도 불구하고 계약에 적극적으로 가담하여 중개했다면, 그 역시 전세사기의 공범으로 처벌받을 수 있습니다.

​

그렇다면 법원은 어떠한 경우에 무자본 갭투자를 전세사기로 의율하는지, 또한 공인중개사는 어떠한 경우 공범으로 처벌받는지 아래 서울중앙지방법원의 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

[판례 분석] 무자본 갭투자가 전세사기인 이유와 공범의 책임

이러한 무자본 갭투자 방식의 전세 피해가 어떻게 법적으로 '사기'로 인정되고, 공인중개사 등이 어떤 경우에 처벌받을 수 있는지에 대해, 실제 유사 사건에 대한 서울중앙지방법원의 판례​를 통해 명확히 이해할 수 있습니다.

법원은 '무자본 갭투자' 방식의 거래 구조에서 임대인과 공범들이 임차인에게 다음과 같은 중요한 사실을 고지하지 않은 것을 기망행위로 보고 사기죄 성립을 인정했습니다.

1. 임대인에게 '고지의무'가 있는 4가지 핵심 사실

법원은 재산상 거래 관계에서 신의성실의 원칙상 임차인이 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 다음의 사실들을 임대인 측이 사전에 고지해야 할 의무가 있다고 판단했습니다.

비정상적인 동시진행 거래 구조 : 임대차계약 체결과 거의 동시에 해당 주택의 매매계약이 진행되어 , 매도인이 임대인의 지위 승계를 통해 임대차보증금 반환 채무를 면하고 , 무자본 갭투자자가 임대인의 지위를 승계하는 비정상적이고 인위적인 거래 구조라는 사실.

​

실질 매매가격보다 높은 임대차보증금 (깡통전세) : 임대차보증금 중 상당액이 리베이트 등으로 빠져나가, 실질적인 매매대금이 임대차보증금보다 낮아 '깡통전세'가 발생한다는 사실.

​

매수인이 무자본 갭투자자이고 무자력 상태라는 점 : 매수인(임대인 지위 승계자)이 자기자본 투자 없이 취·등록세 등을 지원받으며 소유권을 이전받는 무자본 갭투자자이며, 수백 채의 빌라를 보유하면서도 임대차보증금을 반환할 능력이나 의사가 없었다는 사실.

​

법정 수수료를 현저히 초과하는 리베이트 지급 : 피해자가 지급한 임대차보증금 중 일부가 법정 수수료를 현저히 초과하는 금액으로 컨설팅업자, 중개업자 등 공범들에게 리베이트로 분배된다는 사실.

​

법원은 피해자들이 위의 사정들을 제대로 고지받았다면 계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다고 보아, 고지의무 불이행을 기망행위로 인정했습니다.

2. 공인중개사 등 계약 관여자들의 '공범' 책임

피고인(컨설팅업자)이 임대차계약의 직접 당사자가 아니었더라도 , 법원은 다음과 같은 이유로 공인중개사, 분양대행업자, 컨설팅업자 등이 모두 사기죄의 공동정범임을 인정했습니다.

​

공모 관계의 인정: 피고인 등이 무자본 갭투자자와 매수인을 조직적으로 연결하고 리베이트를 취득했으며, 비록 전체의 치밀한 모의과정은 없었더라도, 순차적 또는 암묵적으로 상통하여 각자가 분담할 역할을 인식한 상태에서 범행에 가담했다는 점.

​

범죄 실현에 필수적인 역할 분담: 피고인 등 컨설팅업자는 무자본 갭투자자를 모집하여 범행에 참여시켰고, 분양대행업자나 중개업자는 피해자들을 기망하여 임대차보증금을 지급하게 하는 기망행위를 실행하는 역할을 분담하였으므로, 공동정범 관계에 있다고 보았습니다.

​

따라서, 동작구 상도동 사건에서도 만약 중개인이 위 4가지 핵심 사실을 알면서도 계약에 적극적으로 가담했다면, 피해자들에게 보증금을 편취하게 한 사기죄의 공범으로 처벌될 수 있습니다.

집단 대응으로 피해 회복의 속도를 높이세요!

동작구에서 임차인으로 살면서 집이 경매로 넘어가거나 혹은 임대인과의 연락이 잘 안 되는 등 전세사기 의심이 난다면, 지금이 바로 법적 대응을 시작해야 할 때입니다.

동작구 상도동 전세사기 피해를 입으셨거나 의심되시는 분들은 ​법무법인 랜드로 신지수 변호사와 상담을 진행하시어 가장 빠르고 정확하게 법적 필요조치를 시작하시길 바랍니다.