안녕하세요, 법무법인 랜드로 신지수 변호사입니다. '헤스티아 오산 민간임대아파트' 사업에 대한 궁금한 점이나 검토해야 할 점이 무엇인지 알아보겠습니다. 이 사업은 '고현동 민간임대주택조합 추진위원회'를 통해 진행되는 협동조합형 민간임대주택 사업으로, 오산시에서도 관련 유의사항을 안내하고 있듯이 적법하게 사업이 이루어지고 있는지 검토 후 계약결정을 하셔야 합니다.

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헤스티아 오산 민간임대, 어떤점을 검토해야 하나요?

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조합원 모집 시 유의사항

협동조합형 민간임대주택 사업은 발기인 모집, 협동조합 설립, 조합원 모집신고, 건축허가, 임대사업자 등록, 착공, 사용승인, 임대 순으로 진행됩니다.

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조합원 모집신고 및 토지 확보: 민간임대주택법에 따라 협동조합은 조합원 모집신고 전 건설대지의 80% 이상에 해당하는 사용권원을 확보해야 합니다. 매매계약만으로는 사용권원 확보가 되었다고 보지 않습니다.

사업 장기화와 추가 분담금의 위험

민간 임대 주택은 매력적인 선택지처럼 보일 수 있지만, 그 이면에는 예상치 못한 위험들이 도사리고 있을 수 있습니다. 특히 사업 장기화에 따른 추가 분담금 문제는 많은 분들이 간과하는 위험 중 하나입니다. 토지 확보가 늦어지거나 사업 진행이 지연될 경우, 지가 상승 등의 요인으로 인해 사업이 예상보다 훨씬 길어질 수 있으며 , 이 과정에서 초기 예상했던 분담금보다 몇 배 이상 늘어나는 사태가 발생할 수 있습니다.

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사업 무산 시 책임 소재를 명확히 확인하세요

만약 사업이 도중에 무산될 경우, 그 책임은 누가 지게 될까요? 안타깝게도 많은 경우, 사업 무산 시 청산 과정에서 계약자가 채무까지 부담해야 할 수 있다는 설명을 듣지 못하고 계약에 이르는 경우가 있습니다. 이는 매우 심각한 문제이므로, 계약 전 사업 무산 시의 책임 소재와 조합원에게 미칠 영향을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

오산시가 안내하는 '협동조합형 민간임대주택사업 유의사항'에서도 민간임대에 대한 위험을 검토하라고 공고를 내렸습니다.

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발기인과 조합원의 지위 확인 필수: 협동조합 설립 전 발기인 모집 단계에서는 출자금 반환 및 철회에 대한 법적 규정이 없어 투자금 회수가 매우 어렵습니다.

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불확실한 사업계획과 장기화 위험: 홍보되는 사업계획안은 확정된 것이 아니며, 토지사용권원 확보 부진 등의 사유로 사업이 지연되거나 변경될 수 있습니다.

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행정기관의 법적 보호 한계: 협동조합의 조합원은 투자자이자 (공동)사업주체로서, 사업 시행의 지연 또는 취소 시 행정기관으로부터 법적 보호를 받기 어렵습니다.

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토지 확보의 중요성: 사업 부지의 토지사용권원은 사업계획 승인 시 80% 이상, 공사 착수 시에는 전체 소유권을 확보해야 합니다. 이러한 토지 확보가 원활하지 않으면 사업 자체가 불가능합니다.

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시공예정사(브랜드) 도용 및 정관 확인: 홍보하는 시공 예정사가 실제 시공하지 않을 수 있으며 , 가입 전 조합의 정관 등 내부 규약을 면밀히 검토하여 탈퇴 시 출자금 환급(금액, 방법, 시기) 및 추가 납입금 등에 관한 규정을 반드시 확인해야 합니다.

​자금관리 및 추가 납입금 위험: 자금(투자) 계획의 적정성을 검토하고, 국내 부동산 시장 상황에 따라 PF 대출 지연 등으로 인한 추가 납입금 발생 및 사업 지연 사유가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

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분양전환의 불확실성: 임대 기간 종료 후 분양 전환이 불가능할 수도 있으며 , 분양 전환 시 임차 보증금 외에 추가적인 분양가가 발생할 수 있는 부분을 반드시 확인해야 합니다.

'안심보장증서' 정말 안전할까요?

많은 민간임대 현장에서는 회원가입을 유도하기 위하여 일정한 경우 출자금 전액을 환불해준다는 일명 ‘안심보장증서’를 발행하기도 합니다.

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'안심 보장 증서', 정말 마음 놓을 수 있었을까요?: 시행사 측에서 사업 계획 승인 신청이 접수되지 못할 경우 분담금 전액을 반환해 주겠다는 내용의 '안심 보장 증서'를 교부하며 계약 체결을 유도했을 수 있습니다. 많은 분들이 이 증서를 보며 '괜찮겠지' 하고 안심하셨으리라 생각합니다.

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안심 보장 증서의 숨겨진 이야기: 하지만 안타깝게도 이러한 '안심 보장 증서'는 법적으로 효력이 없는 경우가 많습니다. 왜냐하면 조합이나 단체의 정식 '총회 결의'를 거치지 않고 발급되었기 때문입니다. 만약 사업이 잘 되지 않아 돈을 돌려줘야 할 때, 정말 그 돈이 남아있지 않을 수도 있다는 점이 가장 큰 우려 상황입니다.

헤스티아 오산 민간임대 아파트와 같이 '협동조합형 민간임대주택 사업'이라는 이름으로 진행되는 프로젝트는 위와 같은 사항을 모두 검토하고 적법한 사업인지를 알아봐야 합니다. 특히 '안심보장확인서'를 받으셨거나 사업 진행에 의구심이 드신다면, 주저하지 말고 즉시 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 계약 취소 및 납입금 반환 가능성을 검토해 보시길 강력히 권해드립니다.

​섣부른 판단이나 늑장 대응은 돌이킬 수 없는 손실로 이어질 수 있습니다. 여러분의 소중한 자산을 보호하기 위해, 계약 전후 철저한 법률 검토는 선택이 아닌 필수입니다.