안녕하세요, 법무법인 랜드로 신지수 변호사입니다. 최근 '직산역 금호어울림 베스티엘 천안 민간임대아파트'와 같이 민간임대주택 사업에 대한 문의가 많습니다. 천안시에서도 시민들의 피해를 막기 위해 '협동조합형 민간임대주택사업'에 대한 주의사항을 여러 차례 안내하고 있듯이, 이러한 사업들은 일반적인 아파트 구매나 임대와는 다른, [아래]와 같은 사항들을 검토해야 합니다.

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'직산역 금호어울림 베스티엘', 어떤 점을 검토해야 할까요?

천안시의 안내문에 따르면, 협동조합형 민간임대주택 사업 가입 시 다음과 같은 위험을 반드시 인지하고 신중히 결정해야 합니다.

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발기인 모집 단계의 위험: 협동조합 설립 신고 및 조합원 모집 신고가 이루어지지 않은 '발기인' 상태에서는 출자금 반환 및 철회와 관련된 법적 규정이 없습니다. 따라서 투자금 회수가 매우 어렵습니다.

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불확실한 사업계획 및 장기화 가능성: 발기인·조합원 모집 단계에서 홍보하는 사업계획(안)은 확정되지 않은 사항이며, 토지사용권원 확보 부진 등 여러 사유로 인해 사업 기간이 늘어나거나 취소될 가능성이 큽니다.

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법적 보호의 한계: '유사 협동조합'은 법률로 정한 법정 단체가 아니므로, 사업 지연 또는 사업 취소 등에 따른 피해 발생 시 행정기관의 법적 보호를 기대하기 어렵습니다. 가입 취소, 철회, 위약금 등의 문제는 전적으로 계약서 내용에 따라 민사적으로 해결해야 합니다.

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토지 사용권원 및 소유권 확보의 중요성: 민간임대협동조합 조합원 모집 신고 시 사업 부지의 토지사용권원을 80% 이상 확보해야 하며, 사업계획 승인 시에는 100% 확보하고, 착공 신고 시에는 전체 사업 부지에 대한 소유권을 100% 확보할 수 있어야 합니다. 또한, 현재 홍보되고 있는 민간임대주택 건설 부지가 실제 주택 건설이 가능한 용도지역인지도 명확히 확인해야 합니다.

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시공예정사(브랜드) 변경 가능성 및 계약서 면밀 검토: 조합원 모집 시 홍보하는 유명 브랜드 시공예정사가 실제 시공하지 않을 수 있습니다. 가입 시에는 조합의 정관 등 내부 규약(탈퇴 시 출자금 및 가입금 환급 금액·방법·시기, 추가 납입금 등에 관한 규정 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

자금 관리의 투명성과 추가 납입금 우려: 사업 계획의 투명성과 안정성을 확보하고, 자금(투자) 계획의 적정 여부 및 추가 납입금의 발생 등에 대한 우려를 검토해야 합니다. 부동산 시장 상황에 따라 PF 대출 지연 등 사업 지연 사유가 발생할 수 있습니다.

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임대 종료 후 분양전환의 불확실성: 임대 의무기간 경과 후 소유권을 양도하기로 미리 약정하는 것은 관련 법적 근거가 없어 우선변제권 등이 적용되지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 저촉될 수 있습니다.

현재 천안시에서 민간임대주택법상 공식적으로 진행하는 사업은 총 4곳입니다. 해당 사업이 아닌 분들은 좀 더 면밀한 법적검토가 필요합니다.

'안심보장증서' 정말 안전할까요?

많은 민간임대 현장에서는 회원가입을 유도하기 위하여 일정한 경우 출자금 전액을 환불해준다는 일명 ‘안심보장증서’를 발행하기도 합니다.

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'안심 보장 증서', 정말 마음 놓을 수 있었을까요?: 시행사 측에서 사업 계획 승인 신청이 접수되지 못할 경우 분담금 전액을 반환해 주겠다는 내용의 '안심 보장 증서'를 교부하며 계약 체결을 유도했을 수 있습니다. 많은 분들이 이 증서를 보며 '괜찮겠지' 하고 안심하셨으리라 생각합니다.

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안심 보장 증서의 숨겨진 이야기: 하지만 안타깝게도 이러한 '안심 보장 증서'는 법적으로 효력이 없는 경우가 많습니다. 왜냐하면 조합이나 단체의 정식 '총회 결의'를 거치지 않고 발급되었기 때문입니다. 만약 사업이 잘 되지 않아 돈을 돌려줘야 할 때, 정말 그 돈이 남아있지 않을 수도 있다는 점이 가장 큰 우려 상황입니다.

직산역 금호어울림 베스티엘 천안 민간임대아파트와 같은 협동조합형 민간임대주택 사업은 위와 같이 좀더 민간임대주택법상 법적 보호를 받을 수 있는지 사업은 제대로 진행되고 있는지 살펴보는것이 필요합니다.

만약 이 글에서 언급된 위험 요소들이 의심되거나 이미 계약을 체결하여 고민 중이시라면, 주저하지 마시고 반드시 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 현재 상황을 진단하고 법률적 검토를 받아보시길 강력히 권해드립니다. 여러분의 소중한 자산을 지키는 것은 선택이 아닌 필수입니다.