안녕하십니까, 신지수 변호사입니다.

금일은 최근 언론에 보도된 ‘천안 쌍용역 센트럴타워’ 개발사업 관련 법률적 쟁점을 분석하고 그에 따른 대응 방안을 제시하고자 합니다.

보도에 따르면, 해당 사업은 PF 대출 원리금 미상환으로 인해 대주단이 사업 부지에 대한 공매 절차를 준비 중인 것으로 파악됩니다.

등기부상 해당 사업 부지는 사업주체 에이젯원이 주택건설사업계획 승인을 득하였으나, 현재 소유권은 KB부동산신탁에 신탁된 상태입니다.

현시점의 법률적 쟁점은, 해당 사업 부지를 대상으로 ‘입주준비위원회’라는 법적 성격이 불분명한 단체가 민간임대 계약자를 모집함에 따라, 계약자들의 법적 지위 불안정성 및 재산상 손해 발생 가능성이 높은 국면이라는 점입니다.

민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’) 제43조 등에 의하면, 민간건설임대주택의 공급 주체는 민간임대협동조합 또는 동법 제2조 제7호에 따른 등록 임대사업자로 한정됩니다.

그러나 본 사안과 같이 법률상 공급 주체 자격을 갖추지 않은 임의단체가 민간임대주택 공급 계약을 체결하는 경우, 계약자는 민간임대주택법상의 권리 보호 장치(임차인 우선 분양전환권 등)를 담보할 수 없는 법적 문제가 있습니다.

이러한 위법적 모집 행위의 난립에 대해 국토교통부는 2025년 2월, 각 지방자치단체에 공급 주체 자격 및 모집신고 절차 준수 여부에 대한 관리·감독 강화를 지시하는 공문을 시행한 바 있습니다.

천안시 역시 관내의 유사 사례에 대해 “협동조합형 임대주택 유사단체”로 지칭하며, 해당 단체 가입 시 법적 안정성에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사하고 있습니다.

주목할 부분은, 상기 임의단체들이 ‘조건부 환불 약정’을 계약의 주요 내용으로 제시하여 회원을 모집하는 방식을 취하고 있다는 점입니다.

쌍용역 센트럴타워의 입주준비위원회 또한 ‘사업계획승인변경 미신청 시 출자금 전액 환불’이라는 특약을 제시하는 것으로 확인됩니다.

그러나 해당 조건부 환불 약정은, 그 조건의 성취 가능성이 불확실할 뿐만 아니라, 민법상 비법인사단의 총유물 관리 및 처분에 관한 법리에 따라 효력이 제한될 수 있습니다. 즉, 사단 정관에 다른 정함이 없는 이상 총유물의 관리 및 처분은 사원 총회의 결의에 의해야 하므로(민법 제276조 제1항), 총회 결의를 결여한 환불 약정은 법률상 그 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

오히려 이러한 무효인 특약은, 계약의 중요 부분에 관한 착오(민법 제109조) 또는 기망(민법 제110조)을 이유로 한 회원가입계약 전체의 취소 사유로 원용될 수 있습니다.

따라서 관련 사안으로 법적 분쟁의 소지가 있는 분들께서는 법률 전문가의 조력을 통해 계약의 효력 및 권리관계를 명확히 할 필요가 있겠습니다.