안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

​

주상복합 건물이나 아파트 단지 내 상가의 경우, 관리비를 누가 걷을 것인지, 관리인은 누가 될 것인지를 두고 상가 관리단 내부 혹은 아파트 측과 갈등이 생기는 경우가 매우 많습니다. 특히 "우리 상가는 아파트와 물리적으로 붙어 있는데, 별도의 관리단을 꾸릴 수 있느냐"가 분쟁의 핵심이 되곤 합니다.

최근 수원지방법원 성남지원에서는 구조적으로 연결된 상가와 아파트라 하더라도, 여러 사정을 종합할 때 독립된 건물로 볼 수 있다면 상가 관리단이 당연히 설립되고 독자적인 관리권을 행사할 수 있다​는 판결을 내놓았습니다.

1. 사건의 배경: "상가는 아파트의 일부일 뿐인가?"

경기도 광주시의 한 주상복합 건물(이하 '이 사건 상가')은 지하 3층, 지상 2층 규모로 그 위에는 4개동의 아파트가 솟아 있는 형태입니다.

​

상가 관리인으로 선임된 L씨는 적법하게 업무를 수행하려 했으나, 반대파인 피고들이 "이 건물은 아파트와 하나로 결합된 건물이므로 상가만 따로 관리단을 만들 수 없다"거나 "상가 관리규약이 부결되었으므로 관리단 자체가 성립되지 않았다"고 주장하며 관리사무소를 폐쇄하고 인장과 통장을 넘겨주지 않았습니다. 이에 상가 관리단(원고)이 피고들을 상대로 관리업무방해금지 및 자료 인도 소송을 제기했습니다.

​

2. 법원의 판단: "상가와 아파트는 별개의 독립된 건물입니다"

법원은 물리적으로 연결되어 있다는 점만으로 하나의 건물로 보지 않았습니다.

다음과 같은 근거를 통해 상가는 아파트와 분리된 독립적 관리 대상이라고 판시했습니다.

✅ 건축물대장 및 분양 계약의 독립성​

상가와 아파트에 대해 하나의 대장이 아닌, 각각 별개의 집합건축물대장이 작성되었습니다.

입주자 모집공고 시에도 상가와 아파트는 ​서로의 시설에 대해 어떠한 권리도 주장할 수 없다는 점을 분명히 하며 별개로 분양되었습니다.

✅ 구조 및 이용상의 분리

지상 1, 2층은 물리적으로 연결되어 있으나 면적이 엄격히 구분되어 있고, 아파트용 엘리베이터나 계단실을 통해 상가로 접근할 수 없도록 스크린도어 등으로 분리되어 있습니다. 주차장 역시 아파트 전용(지하 2~3층)과 상가 전용(지하 1층) 출입구 및 층수가 완전히 분리되어 운영되고 있습니다.

✅ 관리 행태의 독립성

아파트는 이미 외부 관리업체와 위탁계약을 맺고 독자적으로 관리되고 있었으며, 상가 소유자들 역시 별도의 관리인을 선임해 오는 등 서로 별개의 건물로 인식해 왔습니다.

3. 판결의 결과: "피고들은 관리업무를 방해하지 말고 모든 자료를 인도하라"

법원은 원고(상가 관리단)가 집합건물법 제23조 제1항에 따라 당연 설립된 적법한 관리단임을 인정했습니다. 따라서 정당한 권한 없이 관리사무소를 점거하고 인장과 통장을 보관 중인 피고들에게 다음과 같이 명령했습니다.

​

관리업무 방해 금지: 상가 관리단 명칭을 사용하지 말고, 관리인의 업무를 방해하지 말 것.

​

자료 및 인장 인도: 관리단 인장, 관리인 인장, 통장, 회계자료, 계약서류 일체를 원고에게 인도할 것.

4. 신지수 변호사의 전문가 조언

주상복합 상가의 관리권 분쟁에서 가장 중요한 것은 '우리 관리단이 집합건물법상 당연 설립된 주체인가'를 입증하는 것입니다.

​

입점인 및 관리인분들께: 우리 상가가 아파트와 물리적으로 붙어 있더라도 주차장, 출입구, 엘리베이터 등 이용 현황과 건축물대장 기재 방식에 따라 얼마든지 독립적인 관리권을 주장할 수 있습니다.

​

분쟁 초기 대응: 상대방이 인장이나 통장을 점유하며 업무를 방해할 경우, 이번 판례처럼 관리업무방해금지 가처분 및 본안 소송을 통해 빠르게 권한을 회복하는 것이 중요합니다.

상가 관리단 설립과 운영, 그리고 이와 관련한 복잡한 법적 분쟁은 초기 대응이 승패를 가릅니다. 도움이 필요하시면 언제든 건설 전문 변호사의 조력을 받으시길 권합니다.

​