안녕하세요. 건설 전문 신지수 변호사입니다.

토지거래허가구역 내의 토지를 매매할 때는 관할 지자체의 허가를 받는 것이 필수입니다. 허가를 받기 전까지는 '유동적 무효' 상태라고 부르는데요. 하지만 이 상태가 영원히 지속되는 것은 아닙니다.

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최근 판례들을 통해 유동적 무효였던 계약이 언제 '확정적 무효'가 되어 계약금 반환 문제 등으로 이어지는지 분석해 보겠습니다.

1. 약정한 기한 내에 허가를 받지 못한 경우 (울산지방법원 사례)

첫 번째 사례는 매매계약 당시 특정 기한까지 토지거래허가를 받기로 약정했으나, 그 기한을 넘긴 사건입니다.

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사건의 핵심: 매수인들이 약정된 기한 내에 토지를 매입하지 못했고, 토지거래허가 또한 받지 못했습니다. 수년이 지나서야 해당 지역의 허가 구역 지정이 해제되었습니다.

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법원의 판단: 법원은 토지거래허가를 조건으로 체결된 계약에서 약정 기한 내에 조건이 성취되지 않았다면, 그 계약은 확정적으로 무효가 되었다고 보았습니다.

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결과: 계약이 무효이므로 매수인들은 더 이상 계약의 효력을 주장할 수 없게 되었습니다.

2. 가등기 상태에서 토지가 경매로 넘어간 경우 (대법원 사례)

두 번째 사례는 허가를 받지 않은 상태에서 소유권 이전 청구권 보전을 위한 가등기만 해두었는데, 그사이에 토지가 경매로 낙찰된 경우입니다.

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사건의 핵심: 토지거래허가 없이 체결된 매매예약에 기해 가등기가 마쳐진 상태에서, 해당 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전되었습니다.

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법원의 판단: 대법원은 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 이상, 기존 매매예약에 기한 소유권 이전 의무는 이행불능 상태에 빠졌다고 보았습니다.

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결론: 이로써 유동적 무효였던 계약은 확정적으로 무효가 되며, 그 후 마쳐진 가등기에 기한 본등기 역시 효력이 없는 무효의 등기가 됩니다.

3. 건설 전문 신지수 변호사의 조언

토지거래허가구역 내 거래는 일반적인 매매와 달리 '허가'라는 변수가 계약의 성패를 좌우합니다.

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매수자분들께: 허가 전 가등기를 해두었다고 해서 안심해서는 안 됩니다. 소유권이 제3자에게 넘어가거나 약정 기한이 도래하면 계약 자체가 무효가 될 위험이 큽니다. 계약서 작성 시 허가 불허 시의 계약금 반환 조건 등을 명확히 기재해야 합니다.

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매도자분들께: 유동적 무효 상태에서는 매수인의 허가 신청 절차에 협력할 의무가 있습니다. 하지만 정당한 사유로 이행불능이 되거나 기한이 도과했다면 계약의 무효를 주장하여 권리 관계를 정리할 수 있습니다.

토지거래허가와 관련된 복잡한 계약 해석이나 계약금 반환 분쟁으로 고민 중이시라면, 언제든 건설 전문 신지수 변호사를 찾아주세요. 치밀한 판례 분석을 통해 최선의 해결책을 찾아드리겠습니다.

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