안녕하세요. 집합건물 전문 신지수 변호사입니다.

수백 개의 객실이 있는 호텔이나 대형 상가 건물의 경우, 층별이나 용도별로 이해관계가 달라 갈등이 생기곤 합니다. 이때 "우리는 용도가 다르니 우리끼리 따로 관리단을 만들어서 운영하겠다"라고 주장하며 별도의 관리단 집회를 열고 규약을 만드는 경우가 있는데요.

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과연 법적으로 이런 '일부 관리단'이 인정될 수 있을까요? 최근 대법원까지 가서 확정된 의미 있는 판결을 통해 알아보겠습니다.

1. 사건의 발단: "비즈니스 호텔 소유자들만 모여 관리단을 만들겠습니다"

인천에 위치한 한 대형 호텔 건물은 '비즈니스 호텔'과 '레지던스 호텔'이 공존하는 구조였습니다. 그런데 비즈니스 호텔 측 구분소유자들 위주로 임시 관리단 집회를 열어 관리인을 선출하고 관리규약을 제정했습니다. 사실상 건물 전체가 아닌 '일부'만을 위한 관리단을 구성한 것이죠.

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이에 대해 다른 소유자 측에서 "이 관리단 집회 결의는 법적 근거가 없는 무효"라며 소송을 제기했습니다.

2. 주요 쟁점: '일부공용부분 관리단'의 성립 요건

우리 법(집합건물법)은 건물의 일부 소유자들만이 공용하는 부분(일부공용부분)이 명백할 때 그들만의 관리단을 구성할 수 있게 허용합니다. 하지만 이번 사건에서 법원은 이를 매우 엄격하게 판단했습니다.

3. 법원의 판단: "건물 전체 관리단이 우선, 일부 관리단은 무효!"

1심부터 항소심, 그리고 대법원까지 법원의 판단은 일관되었습니다. 결론은 '관리단 결의 무효'였습니다.

구조적 독립성 부족: 비즈니스 호텔과 레지던스 호텔의 공용부분(로비, 엘리베이터 등)이 명확히 분리되어 있지 않고 서로 섞여 있다면, 일부 소유자들만을 위한 별도 관리단을 구성할 수 없습니다.

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전체 관리단의 원칙: 집합건물법상 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 '전체 관리단'은 당연히 성립하지만, 특정 용도 소유자들만 모인 관리단은 '일부공용부분'이 구조적·객관적으로 명백히 존재할 때만 예외적으로 인정됩니다.

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절차적 하자: 전체 구분소유자를 배제한 채 특정 부류의 소유자들끼리만 모여 만든 규약과 관리인 선임은 법적 효력이 없습니다.

4. 신지수 변호사의 한마디

이번 판결은 집합건물 내에서 분쟁이 생겼을 때, 독단적으로 일부 세력만 모여 관리 권한을 행사하려는 시도에 경종을 울리는 사례입니다.

구분소유자분들께: 우리 단지의 관리단이 적법하게 구성되었는지 확인하고 싶다면, 공용부분이 용도별로 완전히 분리되어 있는지부터 따져봐야 합니다. 만약 로비나 주차장 등을 함께 쓰고 있다면, 반드시 '전체 관리단'의 틀 안에서 의사결정이 이루어져야 합니다.

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관리인 및 운영위원회분들께: 의욕만 앞서서 일부 소유자들의 동의만으로 관리단을 운영하다가는, 나중에 관리비 청구권이 부정되거나 규약 자체가 무효가 되어 큰 법적 혼란에 빠질 수 있습니다. 설립 단계부터 법률 전문가의 검토를 거쳐 적법한 절차를 밟는 것이 비용과 시간을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.

집합건물 관리단 설립, 집회 결의의 효력, 또는 관리비 분쟁으로 고민 중이시라면 언제든 법무법인 랜드로의 신지수 변호사​를 찾아주세요. 수많은 현장 경험을 바탕으로 여러분의 소중한 재산권을 지켜드리겠습니다.