안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

최근 구리시 교문동 일대의 삼용주택 소규모재건축 정비사업이 본격화되면서, 사업에 동의하지 않았거나 현금청산을 고민 중인 소유자분들께 ‘매도청구 소장’이 전달될 수 있습니다. 갑작스러운 소장에 당황스러우시겠지만, 이 단계는 내 소중한 재산권의 가치를 정당하게 평가받기 위한 법적 절차의 시작입니다.

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삼용주택 소유자분들을 위해 매도청구 소장에 대응하는 핵심 전략과 주의사항을 정리해 드립니다.

1. 구리 삼용주택 소규모재건축, 현재 상황은?

2. 매도청구 소장, 왜 오는 건가요?

매도청구는 조합이 사업 부지를 확보하기 위해 미동의 소유자에게 부동산을 팔라고 요구하는 법적 권리입니다. 소장을 받으셨다면, 법적으로는 이미 조합과 소유자 사이에 '시가'에 의한 매매계약이 성립한 것으로 간주됩니다. 이제 가장 중요한 것은 '그 시가를 얼마나 높게 인정받느냐'입니다.

3. 정당한 보상을 위한 3가지 대응 포인트

① '시가' 산정의 기준을 바로 알아야 합니다 매도청구 시의 시가는 단순히 현재의 낡은 집 가격이 아닙니다. 재건축 사업이 시행됨으로써 발생할 것으로 예상되는 '개발이익'이 포함된 가격으로 평가받아야 합니다. 삼용주택의 입지적 가치와 재건축 후의 미래가치가 감정평가에 충분히 반영되었는지 면밀히 살펴야 합니다.

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② 감정평가 절차에 적극적으로 개입해야 합니다 법원이 지정한 감정인의 평가 결과가 보상금액을 결정짓는 가장 큰 잣대가 됩니다.

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■ 비교표준지 선정: 우리 집과 가장 유사하고 유리한 조건의 표준지가 선정되었는지 확인해야 합니다.

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■ 개별요인 분석: 도로 접면 상태, 형상, 지세 등 내 부동산만이 가진 장점들이 제대로 평가되었는지 주장해야 합니다.

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③ 절차적 하자가 없는지 검토해야 합니다 사업주체는 매도청구 소송 전 '실질적인 협의' 과정을 거쳐야 합니다. 구체적인 가격 제안이나 성실한 노력이 부족했다면 협의 의무 위반을 이유로 대응할 수 있는 여지가 있습니다.

신지수 변호사의 조언

매도청구 소송은 단순한 부동산 매매가 아닙니다. 재건축 전문 변호사와 함께 감정평가 결과를 논리적으로 분석하고, 누락된 가치를 찾아내는 과정이 필수적입니다. 소유자 여러분의 소중한 재산권이 제대로 평가받도록 초기 단계부터 전문가의 도움을 받으시길 권장합니다.

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PS. 관련 판례 가이드: 도로로 사용되는 토지의 시가 평가 기준

매도청구 대상 토지가 현재 인근 주민의 통행에 제공된 도로인 경우에도, 그 시가는 재건축 사업이 시행될 것을 전제로 한 인근 대지 시가와 동일하게 평가하는 것이 원칙입니다.

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다만, 해당 토지의 형태, 위치 등 개별 요인을 고려하여 인근 대지 가액에서 적절히 감액하는 방법으로 산정하게 되는데, 이때 특별한 사정 없이 기계적으로 인근 대지 가액의 1/3 등으로 낮게 평가해서는 안 된다는 것이 대법원의 판단입니다. 도로 부지를 소유하신 소유자분들이라면 특히 주목해야 할 판결입니다.

가 기준에 대한 감정 판례는 다음 블로그 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

* 관련 블로그 포스팅 참고 : https://blog.naver.com/landshin01/224118469554