안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

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아파트 건설을 추진하는 사업주체(시행사)는 해당 부지의 소유권을 확보하기 위해 미동의 소유자를 상대로 '매도청구권'을 행사할 수 있습니다. 하지만 이 권리는 행사하기만 하면 자동으로 인정되는 것이 아닙니다. 법은 소유자의 재산권을 보호하기 위해 매도청구 소송 전 '3개월 이상의 실질적인 협의'를 거칠 것을 엄격하게 요구하고 있습니다.

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오늘은 사업주체가 단순히 매수 의사만 타진한 것을 넘어, 구체적인 조건으로 성실하게 협의했는지가 매도청구권 성립의 핵심임을 보여준 대법원 판례를 정리해 드립니다.

 1. 사건의 발단: "충분히 협의했으니 땅을 파세요" vs "제대로 된 제안이 없었습니다

상황: 주택건설사업계획 승인을 받은 사업주체(원고)가 부지 내 토지 소유자(피고)를 상대로 매도청구권을 행사하며 소유권이전등기를 청구했습니다.

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쟁점: 사업주체가 소송 제기 전 3개월 동안 법이 정한 '사전 협의' 의무를 적법하게 이행했는지가 핵심이었습니다.

2. 법이 정한 '3개월 협의'의 진짜 의미 

단순히 "협의를 시도했다"는 사실만으로는 부족합니다. 대법원은 이 협의의 질적 수준을 매우 중요하게 봅니다.

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실질적 협의의 내용: 사업주체는 매도청구 대상이 되는 대지의 가격 및 그 산정 근거를 제시하고, 매수 절차나 시기 등을 안내하는 등 상대방이 매수 제안의 내용을 구체적으로 파악하고 검토할 수 있는 수준의 정보를 제공해야 합니다.

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성실한 노력: 단순히 연락을 시도한 것을 넘어, 소유자가 협의에 응할 수 있도록 충분한 정보를 전달하고 설득하는 성실한 과정이 뒷받침되어야 합니다.

3. 왜 이 사건에서는 협의 요건이 부족하다고 보았을까?

법원은 다음과 같은 이유로 사업주체가 협의 의무를 다하지 않았다고 판단했습니다.

불충분한 정보 제공: 사업주체가 보낸 우편물에는 구체적인 매매가액이나 그 산정 근거, 매수 절차 등에 대한 안내가 담겨 있지 않았습니다.

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답변 부재와 방치: 소유자가 명확한 답변을 하지 않았음에도 불구하고, 사업주체는 더 구체적인 제안을 하거나 적극적으로 설득하지 않은 채 장기간 방치하다가 최종 통보 후 소송을 제기했습니다.

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입증 책임: 협의 요건을 갖추었는지에 대한 증명 책임은 권리를 행사하려는 사업주체에게 있습니다.

4. 신지수 변호사의 조언: "매도청구 전 '협의의 증거'를 완벽히 구축해야 합니다"

매도청구 소송은 절차적 요건이 하나라도 어긋나면 청구 자체가 기각될 위험이 큽니다.

사업주체의 입장: 소송 전 단계에서부터 감정평가서 등 구체적인 가격 산정 근거를 포함한 매수 제안서를 내용증명 등으로 발송하고, 대면 협의 기록 등을 꼼꼼히 남겨 '성실한 협의'를 입증할 준비를 해야 합니다.

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소유자의 입장: 사업주체의 제안이 구체적이지 않거나 법적 절차를 무시한 채 압박만 가한다면, '협의 부족'을 이유로 매도청구의 부당함을 주장할 수 있습니다.

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주택법상 매도청구는 소유자의 재산권을 강제로 박탈하는 성격이 강한 만큼 법원은 매우 까다로운 잣대를 댑니다. 초기 단계부터 전문가의 조력을 통해 절차의 정당성을 확보하시길 권장합니다.