안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

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재건축 사업을 진행하다 보면 사업에 동의하지 않는 소유자나, 토지만을 소유한 분들을 상대로 ‘매도청구권’을 행사하게 되는 경우가 많습니다. 이때 가장 첨예하게 대립하는 지점이 바로 ‘얼마에 팔 것인가’, 즉 시가(市價)의 산정 기준입니다. 특히 해당 토지가 일반적인 대지가 아니라 도로로 사용되고 있다면 그 가격을 어떻게 정해야 할까요?

오늘은 재건축 사업에서 도로로 사용되는 토지의 매도청구 시 ‘시가’ 산정 기준을 명확히 제시한 대법원 판례를 통해, 조합과 토지 소유자가 반드시 알아야 할 법률 상식을 정리해 드리겠습니다.

1. 사건의 발단: 재건축 단지 내 '도로' 부지의 매도청구

상황: 재건축 정비사업조합(원고)이 사업 구역 내에 토지만 소유한 사람(피고)들을 상대로 주택재건축사업에 따른 매도청구권을 행사했습니다.

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쟁점: 매도청구 대상 토지들이 현재 인근 주민의 통행에 제공된 ‘도로’ 등으로 사용되고 있는 경우, 이 토지의 매매가격인 ‘시가’를 어떻게 평가할 것인가가 핵심이었습니다.

2. 대법원이 말하는 ‘시가’의 진짜 의미

매도청구권이 행사되면 그 의사표시가 도달함과 동시에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 이때의 시가는 단순히 현재의 상태만을 의미하지 않습니다.

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재건축 이익의 포함: 매도청구권 행사 당시의 객관적 거래가격으로서, 재건축 사업이 시행될 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다.

3. 도로 부지, 어떻게 평가해야 공정할까?

법원은 도로로 사용되는 토지라고 해서 무조건 낮게 평가하거나, 반대로 일반 대지와 똑같이 평가해서는 안 된다고 명시했습니다.

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원칙: 해당 토지가 도로인 상태를 기준으로 하는 것이 아니라, 재건축 사업이 시행될 것을 전제로 하여 인근 대지의 시가와 동일하게 평가해야 합니다.

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조정: 다만, 해당 토지의 형태, 위치 등 개별적인 요인을 고려하여 대지 가액에서 적절히 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당합니다.

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주의할 점: 인근 대지 가액의 1/3 등으로 기계적으로 감액하는 것은 법리에 어긋날 수 있습니다. 재건축 사업이 진행되면 해당 도로 부지도 결국 대지로 활용될 것이기 때문입니다.

4. 신지수 변호사의 조언: "개발이익과 개별요인의 균형이 중요합니다"

재건축 매도청구 소송에서 시가 산정은 감정평가 결과에 따라 크게 좌우됩니다.

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조합의 입장: 도로 부지라는 특수성을 강조하여 지나친 고평가를 방지하되, 재건축 전제 평가라는 대원칙을 간과해서는 안 됩니다.

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소유자의 입장: 내 땅이 현재 도로로 쓰이고 있더라도, 재건축 이후에는 가치 있는 대지로 변모할 것이라는 점을 논리적으로 주장하여 정당한 보상을 받아야 합니다.

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도로 부지 매도청구는 일반 토지보다 감정 기준이 복잡하므로, 사업 초기 단계부터 전문가의 조력을 통해 정확한 가치 평가 전략을 세우는 것이 승패의 관건입니다.