안녕하세요, 건설 전문 신지수 변호사입니다.

재건축 사업이 진행되다 보면 여러 가지 이유로 사업에 참여하지 않기로 결정하시는 분들이 계십니다. 이때 조합 측에서는 사업의 원활한 진행을 위해 반대하시는 분들의 토지나 건물을 강제로 사들일 수 있는 권리를 행사하게 되는데, 이를 법률적으로 '매도청구권'이라고 합니다.

오늘은 재건축 매도청구권이 행사되었을 때, 내 소중한 재산의 가치가 어떻게 평가되는지 대법원 판결을 통해 핵심 내용을 짚어드리겠습니다.

1. 재건축 매도청구권, 정비구역 지정 전에도 가능할까?

많은 분이 궁금해하시는 점 중 하나가 "우리 구역은 아직 정비구역으로 지정도 안 됐는데 조합이 집을 팔라고 할 수 있느냐"는 것입니다.

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법원은 지구개발계획이 이미 수립되어 있다면, 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 지정 절차를 별도로 거치지 않았더라도 매도청구권을 행사할 수 있다고 보고 있습니다. 즉, 절차상의 이유만으로 매도청구를 막기는 쉽지 않다는 뜻입니다.

2. 집 없이 땅만 가진 사람도 매도청구 대상인가요?

네, 그렇습니다. 재건축 단지 내에 건물을 소유하지 않고 오직 '토지만' 소유하고 있는 분들도 조합의 매도청구 대상에 포함됩니다. 조합은 법에 정해진 절차에 따라 토지 소유자에게도 매도청구권을 적법하게 행사할 수 있습니다.

3. 매매대금을 아직 못 받았는데 아파트 분양을 시작했다면?

종종 "조합이 나에게 집값을 다 치르지도 않고 벌써 일반분양 광고를 내고 사업을 진행하는데, 이거 불법 아닌가요?"라고 물어보십니다.

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하지만 대법원은 조합이 매도청구권을 행사한 후 대금을 완납하지 않은 상태에서 후속 절차(사업계획인가, 일반분양 등)를 진행하는 것만으로는 재건축 불참자의 사유재산권을 과도하게 침해하는 것이 아니라고 판단했습니다. 매도청구권 행사의 목적 자체가 사업의 공익적 추진을 위한 것이기 때문입니다.

4. 가장 중요한 '시가(市價)', 어떻게 결정될까?

매도청구권이 행사되면 그 즉시 조합과 소유자 사이에 매매계약이 성립된 것으로 봅니다. 이때 가격은 '행사 당시의 시가'를 기준으로 합니다. 여기서 말하는 '시가'란 무엇일까요?

객관적 거래가격: 단순히 현재의 시세만을 의미하는 것이 아닙니다.

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재건축 프리미엄 포함: 해당 토지나 건물이 재건축 사업이 시행됨으로 인해 발생할 것으로 예상되는 '개발이익'이 포함된 가격을 의미합니다.

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즉, 재건축이 안 되었을 때의 낡은 집 가격이 아니라, 재건축 사업이 진행됨으로써 상승할 가치까지 반영된 가격으로 보상받아야 한다는 것이 법원의 확고한 입장입니다.

신지수 변호사의 조언

재건축 매도청구 소송은 결국 '누가 더 객관적이고 유리한 시가 감정평가를 이끌어내는가'의 싸움입니다. 내 재산의 가치에 재건축 개발이익이 충분히 반영되었는지, 감정평가 과정에서 누락된 요소는 없는지 면밀히 살펴야 합니다.

만약 재건축 매도청구와 관련하여 정당한 보상을 고민하고 계신다면, 풍부한 승소 경험을 가진 전문가와 상담하여 권리를 지키시기 바랍니다.

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여러분의 소중한 재산권, 신지수 변호사가 함께 지켜드리겠습니다.