안녕하세요, 건설 및 공동주택/집합건물 관리 전문 신지수 변호사입니다. 일반 아파트의 하자 소송은 주로 시공사를 상대로 하지만, 오피스텔 같은 집합건물에서는 시공사가 아닌 분양을 담당한 사업주체를 대상으로 하자 책임을 묻는 경우가 많습니다. 특히, 전(前) 관리단 임원들이 관리비를 부적절하게 집행하거나 하자를 방치하여 손해를 키웠을 때, 이들에게도 책임을 물을 수 있는지에 대한 법적 판단은 매우 중요합니다.

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이번 포스팅은 오피스텔 관리단이 전 사업주체, 전 관리단 임원 및 관련자들을 상대로 제기한 복합적인 손해배상 청구 소송을 통해, 집합건물 하자 분쟁의 핵심 쟁점을 명쾌하게 분석해 드리고자 합니다.

​1. 사건 개요: 전 사업주체와 전 임원에게 제기된 소송

A 오피스텔 관리단(원고)은 건물에 발생한 하자에 대해 다음과 같은 다양한 피고들에게 손해배상을 청구했습니다.

 2. 법원의 판단: 전 사업주체의 하자 책임은 인정

법원은 전 사업주체(피고 B, C, D)가 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 인정했습니다.

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■ 판단 근거: 집합건물법상 분양자는 수분양자에게 하자에 대한 담보책임을 집니다. 이는 시공상의 하자가 있다면 시공사가 아닌 분양자인 사업주체도 그 책임을 면할 수 없다는 의미입니다.

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■ 책임 비율: 법원은 이 사건 오피스텔의 하자가 건축 당시부터 존재했지만, 원고 관리단이 하자를 인지했음에도 하자 발생을 방치하고 적극적인 관리 및 보수를 태만히 한 점을 인정하여, 사업주체의 책임을 일부 제한했습니다.

3. 법원의 판단: 전 임원들의 업무상 불법행위 책임은 불인정

원고 관리단은 전(前) 임원들(동별 대표자 및 관리소장 등)이 관리단 임무를 위반하여 장기수선충당금 횡령 및 관리비 손해를 발생시켰다고 주장했으나, 법원은 이를 대부분 받아들이지 않았습니다.

■ 주장: 피고들이 장기수선충당금을 공동주택관리법상 용도 외로 사용하거나 횡령했다고 주장.

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■ 판단: 이 오피스텔은 공동주택관리법이 아닌 집합건물법의 적용을 받는 집합건물입니다.

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집합건물법은 공동주택관리법과 달리 장기수선충당금이라는 명칭의 적립 의무나 용도 제한에 대해 명확히 규정하고 있지 않습니다.

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법원은 피고들이 관리비를 임의로 유용하거나 횡령했다고 단정할 증거가 없으며, 관리비 및 적립금 사용이 관리단 내부의 의결(관리규약)에 따른 것으로 보았습니다.

■ 판단: 법원은 전 임원들의 행위가 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)를 위반하여 관리단에 손해를 끼쳤다고 인정하려면, 임원들의 행위가 고의나 중과실에 의한 것임을 입증해야 한다고 보았습니다.

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■ 결론: 이 사건에서는 관리단 임원들이 하자를 고의로 방치했다거나 개인적인 이득을 취했다고 볼 만한 증거가 충분치 않으므로, 이들에게 직접적인 손해배상 책임을 묻기 어렵다고 판단했습니다.

4. 추가 쟁점: 집합건물에서 장기수선충당금은 관리비와 다르다

항소심(대전고등법원청주)에서 원고는 "장기수선충당금은 공용 부분의 유지·관리 비용이므로 집합건물법상 관리비에 해당한다"고 주장하며 추가 청구를 했습니다.

"법원의 판단: 기각"

장기수선충당금은 공동주택관리법에 규정된 개념으로, 집합건물법을 적용받는 오피스텔에서는 관리비와 분리하여 소유자에게 징수해야 하는 별도의 금원입니다. 관리비와 동일하게 취급하여 청구할 수 없습니다.

결론 및 시사점

이 판례는 집합건물(오피스텔) 관리단이 하자 관련 소송을 제기할 때 명심해야 할 두 가지 핵심을 보여줍니다.

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■ 책임 주체 명확화: 시공사가 아닌 분양자(사업주체)에게도 하자 담보책임을 물을 수 있습니다. 하지만, 관리단 스스로가 하자를 방치한 기간에 대해서는 사업주체의 책임이 제한될 수 있으므로 하자를 인지한 즉시 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.

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■ 임원의 책임 범위: 전임 임원들에게 관리 소홀이나 부적절한 관리비 사용에 대한 책임을 묻기는 매우 어렵습니다. 임원 개개인에게 고의 또는 중과실이 있었다는 점을 입증해야만 손해배상이 가능하며, 단순히 의사 결정의 잘못만으로는 책임을 물을 수 없습니다. 집합건물 관리는 관리규약을 명확히 하고 투명한 의결 과정을 확보하는 것이 최선의 방어책입니다.