안녕하세요, 건설 및 공동주택 관리 전문 신지수 변호사입니다. 아파트 관리 현장에서 입주자대표회의(이하 '입대의') 임원 교체 시점에 공사 계약을 둘러싼 분쟁이 흔하게 발생합니다. 특히, 전임 입대의가 계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데, 후임 입대의가 그 계약을 인정하지 않아 손해가 발생할 경우, 전임 동별 대표자 개인이 그 책임을 져야 할까요?

이번 포스팅은 옥상 방수 공사 계약을 둘러싸고 후임 입대의가 전임 입대의를 상대로 손해배상을 청구한 사건을 통해, 입대의 의결의 적법성 기준과 동별 대표자의 선관주의 의무 위반이 성립되는 조건에 대해 명쾌하게 설명해 드리겠습니다.

1. 사건 개요 및 입대의의 주장

■ 전임 입대의의 계약 체결: A아파트 전임 입대의(피고들)는 임기 만료 직전인 2016년 7월, 옥상 우레탄 및 부분 크랙 보수공사(장기수선계획에 포함된 공사) 업체를 선정하고 계약금 22,496,760원을 지급했습니다.

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■ 후임 입대의의 착공 거부: 후임 입대의(원고)는 새로운 대표자가 선출된 후 해당 업체의 공사 착공을 허용하지 않았습니다.

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■ 분쟁 경과: 업체(J)는 공사 방해금지 가처분, 손해배상 청구 소송 등을 제기했으나 모두 기각되었습니다. 한편, 후임 입대의(원고)가 업체를 상대로 계약금 반환 소송을 제기했으나 이마저도 기각되었습니다.

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■ 원고의 손해배상 청구: 결국 계약금을 돌려받지 못하고 소송비용까지 지출하게 된 원고 입대의는, "피고들이 적법한 의결 없이 임의로 공사 계약을 체결하여 입대의에 손해를 끼쳤다"며 전임 동별 대표자 및 관리소장(피고들)에게 계약금 및 소송비용 상당액(약 3,300만 원)의 손해배상을 청구했습니다.

 2. 법원의 판단: 계약은 적법하며, 선관주의 의무 위반이 없다

법원은 원고 입대의의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 손해배상 책임의 전제가 되는 '피고들의 선관주의 의무 위반'이 인정되지 않는다고 보았기 때문입니다.

A. 이 사건 계약은 입대의의 '적법한 의결'을 거쳤다

원고 입대의는 계약이 적법한 의결 없이 체결되어 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

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■ 장기수선계획 의결사항: 이 공사는 장기수선계획에 따른 공용 부분의 보수·교체 및 개량에 해당하며, 당시 구 주택법 시행령에 따라 입대의 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있는 사항이었습니다.

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■ 정족수 충족: 2016. 6. 28.자 입대의 회의에는 동별 대표자 정원 10명 중 선출된 7명이 참여했고, 이 중 6명(피고들)이 공사를 시행하고 입찰 절차를 진행하기로 찬성 의결했습니다. 이는 관리규약에서 정한 ​'선출된 구성원'의 과반수를 충족하는 의결이었습니다.

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■ 의결 이후 사퇴 무효화 불가: 동별 대표자 1인이 의결 이후에 사퇴했다는 사정은 ​이미 이루어진 의결의 효력에 영향을 미치지 못한다고 판단했습니다.

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B. 손해배상 책임 인정 불가 (소결론)

법원은 이 사건 계약이 입대의의 적법한 의결을 거쳐 체결된 것으로 보았으므로, 피고들이 입주자들을 위한 선량한 관리자의 주의의무를 위반했다고 볼 수 없다고 최종 결론을 내렸습니다. 따라서 피고들에게 손해배상 책임이 인정되지 않으므로, 손해배상의 범위에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 원고의 청구를 기각했습니다.

3. 시사점: 입대의 의결의 하자를 입증해야 손해배상이 가능하다

이 판례는 입대의가 전임 임원을 상대로 손해배상을 청구할 때, 단순히 계약이 파기되어 손해가 발생했다는 사실만으로는 부족하며, 임원의 행위가 관리규약이나 법령을 명백히 위반한 '위법·부당한 업무 처리'였음을 입증해야 함을 보여줍니다.

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후임 입대의가 ​단순히 마음에 들지 않아 공사 착공을 거부하고 계약을 무효화하려 했다가 오히려 계약금 반환 소송에서 패소하고 소송 비용까지 떠안게 된 것은, 적법하게 체결된 사법(私法)상 계약을 자의적으로 해지할 수 없다는 법의 원칙을 간과한 결과입니다.

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동별 대표자는 ​적법한 절차에 따라 의결을 거쳐 업무를 처리했다면, 그 후 임원 교체로 인해 계약이 이행되지 못하더라도 개인에게 금전적 책임을 물을 수 없습니다. 입대의는 절차적 정당성을 확보하여 관리 안정성을 높이는 것이 가장 중요합니다.