들어가며: 삶의 터전을 떠나는 분들에게

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 건설 전문 신지수 변호사입니다.

요즘 가로정비주택사업 등 소규모재건축 사업이 본격화되면서, 조합 측으로부터 매도청구 소장을 받으셨거나 혹은 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되신 소유주분들의 문의가 이어지고 있습니다.

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오랫동안 거주해 온 삶의 터전을 내어주어야 하는 상황에서, 조합이 제시하는 감정평가액이 주변 시세나 기대치에 미치지 못해 느끼시는 상실감이 크시리라 생각됩니다.

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오늘은 자극적인 선동이나 막연한 희망 고문이 아닌, 법원이 인정하는 객관적인 법리를 통해 우리 집의 가치를 어떻게 정당하게 평가받을 수 있는지, 그 논리적 근거를 말씀드리고자 합니다.

매도청구소송의 핵심 쟁점: '시가'의 정의

조합이 제기하는 매도청구소송(소규모주택정비법 제35조 등)의 핵심은 결국 "얼마에 매매계약을 체결할 것인가"입니다. 여기서 법원은 '시가(市價)'를 기준으로 매매대금을 산정합니다.

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많은 분들이 오해하시는 부분이자, 조합 측이 유리하게 해석하는 부분이 바로 이 '시가'의 개념입니다. 조합은 통상적으로 "현재 낡은 아파트의 거래 가격" 혹은 "공시지가 수준"을 시가라고 주장합니다.

하지만 우리 대법원은 매도청구권 행사에 있어서의 시가를 다르게 정의하고 있습니다.

"매도청구권이 행사된 경우의 매매가격, 즉 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다."

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즉, 법률적으로 '시가'란 단순히 낡은 현재 상태의 건물 가격이 아닙니다. 재건축 사업이 진행됨에 따라 발생할 미래의 가치 상승분(개발이익)이 토지 가치에 전이되어 반영된 가격이어야 한다는 것이 확립된 판례입니다.

왜 감정평가액은 낮게 나오는가? (개발이익 배제의 오류)

그럼에도 불구하고, 왜 법원 감정평가 결과는 소유주분들의 기대에 미치지 못하는 경우가 많을까요? 이는 감정평가 과정에서 '비교표준지 선정'의 오류가 빈번하기 때문입니다.

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통상적인 감정평가에서는 인근의 유사한 이용 상황을 가진 부동산을 비교 대상으로 삼습니다. 문제는 같은 사업 구역을 평가할 때, '개발 계획이 없는 인근의 노후 빌라나 아파트'를 비교표준지로 선정한다는 점입니다.

이는 앞서 말씀드린 대법원 판례의 취지에 정면으로 배치됩니다. 사업시행인가가 고시되어 개발이 확정된 땅을, 개발 계획이 없는 땅과 비교하는 것은 '개발이익을 의도적으로 배제'하는 결과를 낳습니다.

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따라서 변호사의 핵심 역할은 법원 감정인에게 "이곳은 단순한 구축 아파트가 아니라, 신축 아파트가 들어설 사업 부지임"을 입증하고, 이에 걸맞은 비교표준지(인근 신축 아파트 혹은 유사 재건축 단지) 선정을 강력히 요구하는 것입니다.

4. 법률적 대응 전략: 구체성과 입증

단순히 "억울하다", "너무 싸다"는 감정적 호소는 법정에서 받아들여지지 않습니다. 재판부와 감정인을 설득하기 위해서는 구체적인 데이터와 법리적 논거가 필요합니다.

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저는 다음과 같은 논증 과정을 통해 의뢰인의 권리를 보호합니다.

사업시행계획의 구체적 분석: 소규모 재건축의 용적률 상향, 예상 일반분양가, 비례율 등을 분석하여 계량화된 개발이익을 산출합니다.

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부당한 비교표준지 배척: 인근 지역의 개발 호재와 지가 상승률을 반영하지 못한 비교 사례를 배척하고, 적절한 평가 선례를 제시합니다.

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의견서 제출을 통한 선제적 대응: 감정인이 현장 조사를 나오기 전, 대법원 판례와 구체적 사실관계를 담은 의견서를 제출하여 평가의 방향성을 잡습니다.

맺음말: 정당한 권리 행사를 위하여

재건축 사업은 조합원의 이익을 위해 진행되지만, 그 과정에서 현금청산자나 매도청구 대상자의 재산권이 부당하게 침해되어서는 안 됩니다. 이는 헌법이 보장하는 정당한 보상의 원칙과도 맞닿아 있습니다.

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소송은 지난하고 힘든 과정일 수 있습니다. 하지만 '개발이익이 포함된 정당한 시가'를 받는 것은 소유주 여러분의 당연한 권리입니다.

소규모재개발 사업의 매도청구 소장을 받으신 여러분께서 겪고 계신 법률적 고민, 신지수 변호사가 진심을 담아 경청하고 냉철하게 해결책을 제시해 드리겠습니다.