안녕하세요, 건설 및 집합건물 관리 전문 신지수 변호사입니다. 집합건물 관리단이 미분양 호실의 신탁회사(수탁자)를 상대로 관리비를 청구하는 소송은 관리 현장의 뜨거운 감자입니다. 특히, 신탁 계약서에 '관리비는 위탁자(시행사)가 부담한다'는 내용이 있어도 신탁사(수탁자)가 책임을 져야 하는지에 대한 법적 판단은, 언제 신탁계약이 체결되었는지에 따라 완전히 달라집니다.

이번 포스팅은 구(舊) 신탁법이 적용된 사건과 현행 신탁법이 적용된 사건에 대한 대법원의 상반된 판단을 비교 분석하여, 신탁 부동산 관리비 분쟁의 핵심 기준점을 제시해 드립니다.

신탁법 개정 전후, 관리비 책임의 분수령

신탁 부동산의 관리비 책임에 관한 법리는 2012년 7월 26일에 시행된 현행 「신탁법」을 기점으로 완전히 달라집니다.

1. 구 신탁법 : 신탁원부의 '방패'는 강력했습니다

구 신탁법(2012. 7. 26. 이전 시행)이 적용되는 사안에서, 대법원은 신탁원부에 '위탁자가 관리비를 부담한다'는 내용이 기재되어 있다면, 수탁자(신탁사)는 이 등기 내용으로 제3자인 관리단이나 관리회사에게 대항할 수 있다고 판단했습니다.

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이는 당시 법리상 신탁원부의 기재 내용이 등기의 일부로서 강력한 효력을 가졌기 때문이며, 결과적으로 수탁자는 관리비를 납부하지 않을 수 있었습니다.

2. 현행 신탁법 : 신탁원부의 '방패'는 무력화되었습니다

현행 신탁법(2012. 7. 26. 이후 시행)이 적용되는 사안에서는 법적 판단이 뒤집힙니다.

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▲ 대항력의 제한: 현행 신탁법 제4조 제1항은 신탁 등기의 효력을 "그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것"에 대해서만 제3자에게 대항할 수 있다는 의미로 제한했습니다.

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▲ 내부 약정은 무용지물: 따라서 신탁원부에 '관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다'고 정했더라도, 이는 신탁재산 구성 외의 내부적인 약정에 불과하여 소유권자인 피고(수탁자)가 제3자(원고 관리단)에게 대항할 수 없다고 보았습니다.

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▲ 결론: 수탁자는 내부 계약과 관계없이 소유자로서의 책임을 지고 관리비를 납부해야 합니다.

3. 관리단 실무를 위한 결론

이 두 대법원 판결의 분기점은 신탁계약의 체결 시점입니다.

​▲ 소송 제기 전 확인 사항: 관리단은 미납 관리비를 청구하기 전에 해당 호실의 신탁등기 일자를 확인하여 현행 신탁법(2012. 7. 26. 시행)의 적용 대상인지부터 파악해야 합니다.

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▲ 현행법 적용 시 전략: 현행 신탁법이 적용되는 경우, 관리단은 신탁원부 내용을 무시하고 소유권 등기가 된 수탁자(신탁사)를 피고로 지정하여 관리비를 청구해야 합니다. 수탁자의 "위탁자 책임" 주장은 법원에서 받아들여지지 않습니다.

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▲구 법 적용 시 전략: 구 신탁법이 적용되는 경우라면, 신탁원부에 해당 내용이 기재되어 있는지 확인한 후, 관리비를 위탁자에게 청구하는 방안을 검토해야 합니다.