안녕하세요, 건설 및 집합건물 관리 전문 신지수 변호사입니다. 아파트 단지처럼 여러 동의 건물이 하나의 구획을 이루고 있지만, 각 동이 별개의 집합건물로 등기되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우, 단지 전체를 통합 관리하는 '단지관리단'을 구성할 수 있는데, 이 단지관리단의 설립 요건은 일반 집합건물의 관리단 성립 요건보다 훨씬 까다롭습니다.

​

이번 포스팅은 '단지관리단'임을 주장하는 단체가 적법하게 성립되지 못했다는 이유로 입주민에게 부과한 관리비가 무효라고 판단된 사례를 통해, 「집합건물법」이 정한 단지관리단의 설립 절차와 요건을 명확히 분석해 드리고자 합니다.

1. 사건 개요: '단지관리단'의 관리비 부과에 대한 법적 다툼

■ 건물 현황: 이 사건 주택은 15개의 건물이 인접한 15개 필지 위에 건립된 다세대주택으로, 각 건물은 별도의 독립된 집합건물로 등기되어 있습니다. 단지 중앙에는 공로로 이어지는 무상 통행로(토지)가 있습니다.

​

■ 피고의 주장: 피고 단체는 단지 내 토지(무상 통행로) 및 부속시설(경비실, 정화조 등)이 건물 소유자들의 공동소유에 속하므로, 「집합건물법」 제51조에 따른 '단지관리단'을 적법하게 구성했다고 주장하며 원고에게 관리비를 부과했습니다.

■ 원고의 청구 (주위적):

 2. 법원의 판단: '단지관리단' 설립 절차 미이행으로 무효

법원은 원고의 주장을 받아들여 "피고는 「집합건물법」에 따라 적법하게 구성된 단지관리단이 아님을 확인한다"고 판결했습니다. 따라서 피고가 부과한 관리비 채무도 존재하지 않음이 확인되었습니다.

​

A. 단지관리단 설립 요건의 충족 여부

법원은 이 사건 주택의 구분소유자들이 단지 외곽의 담장, 공동 통행로(무상통행권), 공동 부속시설(경비실, 정화조 등)을 공유하고 있어 형식상 단지관리단을 설립할 수는 있는 요건은 갖추었다고 보았습니다. BUT! '설립 요건'을 갖추는 것과 '적법하게 설립'하는 것은 다른 문제입니다.

B. '규약 제정 절차'를 거치지 않은 중대한 하자

법원은 피고가 「집합건물법」이 정하는 단지관리단의 설립 절차를 거치지 못했다고 판단했습니다.

▲ 규약 제정 의무: 「집합건물법」 제52조는 단지관리단 설립을 위해서는 규약을 정해야 함을 전제로 하고 있으며, 규약의 설정·변경은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다 (제29조 제1항).

​

▲ 절차 미이행: 피고 단체는 2023년 4월 주민총회 결의 또는 2024년 4월 서면결의만 있었을 뿐, 단지관리단의 규약을 적법하게 제정하였다는 사실을 인정할 증거가 없습니다.

​

▲ 기존 규정의 한계: 피고가 근거로 삼았던 'B건물 관리운영규정'은 입주민(소유자 외 임차인 등 포함) 전체를 규율 대상으로 한 것이지, 구분소유자들로 구성되는 단지관리단의 규약이라고 볼 수 없습니다.

​

C. 관리비 부과의 법적 근거 상실

피고가 「집합건물법」상 적법한 단지관리단이 아니므로, 관리비를 징수할 권한 자체가 없습니다. 따라서 피고가 원고에게 부과한 관리비는 법적 근거를 상실하여 채무가 존재하지 않음이 확인되었습니다.

3. 시사점: 단지관리단 설립 시 '규약' 제정은 필수 중의 필수

이 판례는 여러 동으로 구성된 단지를 통합 관리하려는 경우, ​단순히 관리 운영의 '관행'이나 '다수결의'만으로는 법적 효력을 갖는 단지관리단이 성립될 수 없음을 명확히 보여줍니다.

▲ 단지관리단의 성립은 당연 성립이 아님: 일반 집합건물의 관리단은 구분소유 관계가 성립되면 당연히 성립하지만, 단지관리단은 반드시 법이 정한 절차(규약 제정)를 거쳐 '설립 행위'를 해야 합니다.

​

▲ 4분의 3 결의의 중요성: 관리단은 규약 제정 시 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야만 적법한 단지관리단으로서 관리비 징수 권한을 확보할 수 있습니다.

​

단지 전체의 관리 안정성과 재산권 보호를 위해, 통합 관리를 추진하는 단체는 절차적 정당성을 갖춘 규약 제정을 최우선으로 해야 합니다.