안녕하세요, 건설 및 공동주택 관리 전문 신지수 변호사입니다. 아파트 관리 현장에서 용역업체 선정 입찰의 공정성은 늘 중요한 이슈입니다. 절차적 위반이 발생했을 때, 그 책임은 누가 지며, 입주민들은 어떻게 구제받을 수 있을까요?

이번에 소개해 드릴 판례는 경비 및 미화 용역업체 선정 입찰 과정에서 관리규약 및 법령을 위반한 입주자대표회의(이하 '입대의')와 관리주체(위탁관리업체)가 공동으로 입주민들에게 손해를 배상하도록 명한 항소심 판결입니다. 이 판결은 입찰의 투명성을 강조하고 입대의와 관리주체의 선량한 관리자로서의 주의의무를 명확히 합니다.

사건 개요

이 사건 아파트의 입대의와 위탁관리업체(피고들)는 경비 및 미화 용역업체를 선정하는 경쟁입찰을 실시했습니다. 입찰은 「주택관리업자 및 사업자선정지침」에 따른 적격심사제로 진행되었습니다.

​

그러나 입대의와 관리주체는 입찰 과정에서 다음과 같은 중대한 위반 행위를 저질렀습니다.

​

입찰가격 세부배점 임의 변경: 당시 시행 중인 ​관리규약에 정해진 적격심사표의 입찰가격 세부배점 기준과 다르게 임의로 적용했습니다. 이로 인해 입찰가격에 따른 점수 차이가 줄어들어 최저 입찰가보다 높은 액수를 쓴 기존 업체(피고 회사)에게 유리해졌습니다.

​

객관적 평가 기준 무시: 평가위원들이 기업신뢰도, 업무수행능력 등 정량적 평가 항목에서 관리규약이나 입찰 공고에 명기된 세부배점 기준을 무시하고 임의로 점수를 부여하는 광범위한 오류를 범했습니다.

​

결국, 최저가보다 높은 금액으로 입찰한 기존 업체가 경비 및 미화 용역 부분 모두 최고점을 획득하여 낙찰자로 선정되었고, 입대의는 이를 승인하여 계약을 체결했습니다.

법원의 판단: 불법행위와 공동 배상 책임

법원은 입대의와 관리주체의 행위가 불법행위에 해당하며, 이로 인해 입주민들이 입은 손해를 공동으로 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.

원고 측은 정상적인 입찰 절차를 거쳤다면 낙찰되었을 최저가 업체와의 용역비 차액을 손해액으로 주장했으나, 법원은 이를 그대로 인정하지 않았습니다.

다만, 재산적 손해 발생 사실은 인정되나 액수를 증명하기 어려운 경우에 해당하므로, 법원은 입찰 당시 가격, 피고들의 지위, 손해 발생 경위 등을 종합적으로 참작하여 각 입주민들에게 일정 금액(세대별 5만 원~15만 원)을 지급하도록 손해배상액을 정했습니다.

​

시사점: 투명한 입찰 절차의 중요성

이 판례는 공동주택의 입대의와 관리주체가 공동주택관리법, 선정지침, 그리고 아파트 관리규약을 위반하여 입찰을 진행할 경우, 이는 입주민에 대한 불법행위가 되며 그 손해를 배상해야 함을 분명히 보여줍니다.

​

특히, 관리규약은 단순한 내부 규정이 아니라 법규명령과 결합하여 대외적인 구속력을 갖는 규정이라는 점을 인식하고, 입찰 가격의 세부배점 등 절차상 사소해 보이는 부분이라도 규정에 따라 공정하게 집행해야 합니다. 관리 투명성 확보는 입대의와 관리주체 모두에게 주어진 선량한 관리자로서의 무거운 의무입니다.