안녕하세요, 부동산 및 임대차 분쟁 전문 법무법인 랜드로의 신지수 변호사입니다.

마음에 쏙 드는 아파트나 상가 건물을 발견하고 매매 계약을 준비하다가, 혹은 계약 직전 확인한 건축물대장에 노란색으로 '위반건축물'이라는 글자가 선명하게 박혀 있다면 어떻게 해야 할까요?

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"남들도 다 이렇게 베란다 확장해서 쓰는데 괜찮겠지", "상가인데 방 쪼개기 좀 한 게 무슨 큰일이겠어"라며 공인중개사나 매도인의 말만 믿고 덥석 계약서에 도장을 찍었다가, 나중에 수천만 원의 이행강제금 폭탄을 맞거나 강제 철거 위기에 처해 저를 찾아오시는 분들이 정말 많습니다.

오늘은 부동산 전문 변호사로서, 매매계약 하려는 부동산에 위반건축물 요취가 있을 때 매수인이 스스로를 지키기 위해 반드시 취해야 할 실무 대응법을 명쾌하게 정리해 드립니다.

1. '이행강제금' 부과 내역과 승계 여부 확인

위반건축물인 법적 상태를 그대로 인수한 채 매매 계약을 완료하면, 그 순간부터 행정청이 부과하는 모든 법적·금전적 책임은 새로운 매수인(소유자)에게 고스란히 승계됩니다.

현재까지의 부당 비용 파악: 관할 구청 건축과를 통해 해당 위반 사항으로 인해 이행강제금이 매년 얼마씩 부과되어 왔는지, 혹시 미납된 금액은 없는지 정확한 고지 내역을 서면으로 확인해야 합니다.

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법 개정 리스크 체크: 과거에는 이행강제금 부과 횟수에 제한이 있는 경우도 있었으나, 법이 개정되면서 시정될 때까지 평생 매년 부과되는 경우가 대부분이므로 단기적인 비용만 계산해서는 절대 안 됩니다.

2. 원상복구 주체와 비용 부담을 '특약사항'에 명시

위반건축물임을 알고도 계약을 진행하기로 합의했다면, 향후 발생할 원상복구 책임과 비용에 대해 계약서 특약란에 '단 한 줄의 모호함도 없이' 구체적으로 기재해야 합니다.

잔금 전 원상복구 조건: 가장 안전한 방법은 *"매도인은 잔금 지급일 전까지 관할 구청의 지적 사항(예: 불법 증축 부분 등)을 소관 비용으로 완전히 원상복구하고 위반건축물 지정을 해제하여 인도하기로 한다"*라는 조항을 넣는 것입니다.

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비용 공제 합의: 만약 매수인이 그대로 안고 가기로 했다면, 향후 발생할 원상복구 공사비와 예상 이행강제금 몇 년 치를 산정하여 전체 매매대금에서 확정적으로 공제하는 특약을 체결해야 합니다.

3. 대출 제한 및 임대차(전세자금대출) 리스크 점검

위반건축물은 사법상의 매매 계약 자체는 유효할지 몰라도, 금융권과 공적 보증 기관의 규제 대상이 됩니다.

매수인의 잔금 대출 제한: 시중 은행에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 자그맣게라도 떠 있으면 담보대출(주택담보대출 등) 승인을 거절하거나 대출 한도를 대폭 축소합니다. 잔금 조달 계획이 통째로 엎어질 수 있습니다.

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추후 임대(전세) 유치의 어려움: 낙찰이나 매매 후 전세를 놓을 계획이라면 더욱 치명적입니다. 위반건축물은 세입자의 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 불가능하기 때문에, 시장에서 세입자를 구하기가 극도로 어려워져 역전세난에 직면할 수 있습니다.

신지수 변호사의 실무 제언: "부동산 계약은 관행이 아닌 '서류'로 말해야 합니다"

최근 저희 법무법인 랜드로에서 다룬 수많은 부동산 및 집합건물 분쟁 사례들에서도 증명되듯이, "다들 그렇게 산다"는 공인중개사나 매도인의 구두 약속은 법정에서 아무런 힘을 발휘하지 못합니다.

계약 당일 '최신' 건축물대장을 직접 떼어보세요: 가계약금을 보낼 때와 본 계약을 체결할 때의 대장 상태가 바뀔 수 있으므로 반드시 당일 아침 발행본을 확인하십시오.

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문구 하나가 수억 원을 좌우합니다: 특약에 "현 상태 이대로 인수한다"는 문구를 무심코 넣었다가 계약 해제도 못 하고 독소 조항에 발목 잡히는 매수인들이 많습니다. 모호한 조항이 있다면 입금 전에 반드시 법률 전문가의 검토를 받으셔야 배액배상이나 계약금 몰취의 덫을 피할 수 있습니다.

매매 계약 예정인 부동산이 위반건축물로 확인되어 계약 진행 여부를 고민 중이시거나, 이미 체결한 계약 이후 이행강제금 등의 문제로 매도인과 갈등을 겪고 계신가요? 부동산 분야의 정밀한 법리 해석과 풍부한 노하우를 바탕으로, 여러분의 소중한 재산권을 빈틈없이 보호해 드리겠습니다.