아파트 상가 출입구 '스크린도어 설치', 상가 동의 없는 일방적 공사는 '위법'
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최고관리자 작성일26-07-03본문
1. 사건의 발단: "보안을 위해 상가 통로에 스크린도어를 설치하겠습니다"
한 아파트 단지의 입주자대표회의(피고)는 외부인 출입 통제와 단지 내 보안 강화를 목적으로 공사를 추진했습니다. 그 공사 내용 중에는 상가 건물 인근의 보행자 출입구에 자동 스크린도어를 설치하는 계획이 포함되어 있었는데요.
이에 상가 구분소유자들(원고)은 "스크린도어가 설치되면 외부인의 자유로운 상가 출입이 통제되어 상가 접근성이 심각하게 훼손되고, 매출 감소나 상가 가치 하락 등의 막대한 불이익을 입게 된다"며 아파트 입대위를 상대로 공사금지 청구 소송을 제기했습니다.
2. 핵심 쟁점: 단지 내 출입구 변경, 아파트 마음대로 할 수 있을까?
이번 소송의 핵심 법적 쟁점은 두 가지였습니다.
첫째, 아파트 단지와 상가가 함께 쓰는 보행자 출입구(공용부분)의 변경 행위가
집합건물법상 어떤 요건을 갖추어야 하는가?
둘째, 해당 공사가 상가 구분소유자들에게 차별적인 불이익을 주어
'그들의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우'에 해당하는가?
3. 법원이 상가 소유주들의 손을 들어준 '결정적 법리'
재판부(제1심 및 항소심)는 아파트 입대위의 항소를 모두 기각하고, "상가 구분소유자들의 승낙 없이는 스크린도어 설치 공사를 진행해서는 안 된다"며 상가 측 승소 판결을 내렸습니다.
권리에 '특별한 영향'을 미치는 행위: 법원은 이 사건 공사로 인해 아파트 입주민들은 외부인 통제와 경비비 절감 등의 이익을 얻는 반면, 상가 소유주들은 접근성 제한으로 인한 매출 및 교환가치 감소라는 '차별적 불이익'을 받게 된다고 보았습니다. 이는 집합건물법상 '구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때'에 해당합니다.
상가 측의 '반드시' 필요한 승낙: 집합건물법(제15조 제2항, 제16조 제4항 등)에 따라, 공용부분의 변경이나 관리가 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 반드시 받아야 합니다.
협의 부족과 절차 위반: 아파트 측이 상가 대표들과 의견을 교환한 적은 있으나, 정식으로 상가 구분소유자들의 적법한 위임이나 승낙을 받지 않은 상태에서 일방적으로 공사를 발주하고 진행하려 한 것은 위법하므로 허용될 수 없다고 판단했습니다.
(참고로 상가 '임차인'들의 경우 직접 공사금지를 청구할 사법상 권리권자로 인정되지는 않았으나, '소유자'들의 청구가 인용됨으로써 공사는 전면 중단되었습니다).
신지수 변호사의 실무 제언:
"복합 단지 내 공용부분 변경, 이해관계인의 '승낙'이 필수입니다"
이번 판결은 아파트 단지 내 자치권(입주자대표회의의 의결)이 아무리 막강하다 하더라도, 단지 내 공유 지분을 함께 가지고 있는 상가 소유주들의 본질적인 재산권과 영업 환경을 침해할 수는 없다는 점을 명확히 한 선례입니다.
아파트 입대위의 주의점: 단지 내 보안 시설물(차단기, 스크린도어, 펜스 등)을 설치하거나 출입 동선을 변경할 때는 그것이 단지 내 상가나 특정 동의 이용 제한으로 이어지지 않는지 미리 살펴야 합니다. 만약 불이익을 받는 섹터가 있다면, 단순한 다수결(의결)을 넘어 집합건물법에 따른 이해관계인의 명확한 동의와 승낙서를 받아두어야 소송 리스크를 피할 수 있습니다.
상가 소유주의 대응 권리: 아파트 측의 일방적인 조치로 상가 고객들의 진입로가 막히거나 간판을 가리는 등의 피해가 예상된다면, 공사가 완료되기 전에 신속하게 '공사금지 가처분' 및 '공사금지 청구 소송'을 통해 법적으로 제동을 걸어야 합니다. 공사가 이미 완료된 후에는 원상복구를 유도하기가 훨씬 까다로워지기 때문입니다.
상생을 위한 규약 정비: 이와 같은 소모적인 분쟁을 예방하기 위해서는 아파트와 상가 간의 공용부분 관리 비용 분담, 사용 권한의 범위 등을 명시한 '통합 관리규약'을 제정하거나 상호 합의서를 작성해 두는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.
복합 단지 내 주차 차단기 설치, 상가 진입 통로 폐쇄, 스크린도어 설치 등 아파트와 상가 간의 공용공간 이용 갈등으로 재산권 침해를 겪고 계시거나 법적 대응을 고민 중이시라면, 집합건물 분쟁에 풍부한 실무 경험을 가진 신지수 변호사와 상의하십시오. 철저한 법리 분석으로 여러분의 정당한 권리를 지켜드리겠습니다.
